Успешно инвестировать в недвижимость можно и в периоды экономического спада

Повсеместная тяжелая экономическая позиция застройщиков, связанная с ликвидностью такого инвестиционного актива, как недвижимость, вызывает напряжение не только среди потребителей, но также и в банковской среде, поскольку доля вовлечения банков во всю ситуацию, связанную с недвижимостью, традиционно огромна. Сопряженные с ликвидностью трудности часто ставят строителей в такую ситуацию, когда они оказываются просто не в состоянии вовремя предоставлять своим покупателям обещанный продукт.
В то же самое время, из-за суматохи в экономике возможно нарастание неуверенности в том числе и на рынке труда, что может сильно снизить активность возможных молодых покупателей, которые играют важную роль на рынке жилой недвижимости, составляя по отрасли в целом внушительный процент всех потребителей. Таким образом, может статься, что если экономика продолжит свой спад, то спрос на жилье может «усохнуть», что в свою очередь запросто может привести к смягчению ценовой политики на жилые объекты.
Описанная выше модель развития событий не только «высушит» будущий спрос, но также может привести к сокращению ликвидности активов в целом по сектору. Если это произойдет, то девелоперы не будут начинать новые проекты. Уровень поглощения, выражающийся в этом случае пропорцией между состоявшимися продажами и имеющимися на рынке запасами, будет ожидаемо низок, поэтому объем новых строек, разумеется, ощутимо уменьшится.
Однако, состояние национальных экономик будет играть решающую роль для восстановления формы инвесторов. Потоки прямых инвестиций, которые в настоящее время очень вялые, могут возродиться, как только глобальные экономические условия, а также ситуации внутри стран улучшатся. Кроме того, не стоит забывать о деятельности институциональных инвесторов – то есть фондов недвижимости, которые поддерживают отрасль и помогаю инвесторам зарабатывать даже на спаде. Общее же ощущение таково, что экономическая замедленность в сфере недвижимости рано или поздно закончится.
Эксперты в один голос утверждают, что тот, кто вкладывает капитал в течение периода снижения активности рынка, когда цены низки, а новый продукт создается с большим трудом и появляется на свет в ограниченном количестве, получают очень хороший возврат, как только рынок снова идет на подъем.

Автор: Григорий Бабаков

В недвижимость каких стран есть смысл инвестировать сейчас?

В начале этого года одна из ведущих и самых авторитетных компаний в области недвижимости «CB Richard Ellis Group Inc.» (CBRE) исследовала текущие предпочтения европейский инвесторов. Согласно этому исследованию, около четверти опрошенной аудитории рассматривали в качестве основного рынка для инвестиций в 2011 году регион Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ). Для сравнения – в 2010 году так считало всего 16% инвесторов.
Основные заключения опроса европейских инвесторов выглядят следующим образом:

• На глобальном уровне опрос показывает, что число инвесторов, нацеленных на ЦВЕ, а также на Северную Америку, увеличилось, а на Западную Европу уменьшилось.
• В качестве наиболее привлекательного европейского рынка Германию рассматривают 32% опрошенных инвесторов, что существенно выше, чем аналогичный показатель 2010 года.
• 24% инвесторов считают ЦВЕ, а именно – Германию, Австрию, Чехию и Польшу, самым привлекательным регионом для инвестирования в Европе.
• Сектор торговой недвижимости опередил по своим показателям офисный сектор в качестве наиболее привлекательного для инвестиций.
• Инвесторы более негативно стали относиться к объектам второго эшелона. Более 70% полагают, что разрыв в доходности между второстепенными и премиальными активами останется и, возможно, даже увеличится.
• Наиболее существенными опасениями для восстановления рынка недвижимости являются отсутствие кредитного финансирования, рост процентных ставок и инфляция.

А что происходит с «проблемной» частью Европы?

Можно ли говорить о том, что долговой кризис в Греции, Испании и Португалии сделал жилые объекты в этих странах очень привлекательными с точки зрения цена-качество?
В принципе, можно, но когда речь заходит о таких волнующих сейчас всех странах, как Испания, Греция и Португалия, то есть тех, над которыми нависла угроза дефолта, то инвесторы очень осторожны и обеспокоены экономическим состоянием этих стран. Даже в Италии богатые итальянцы предпочитают покупать объекты недвижимости на островах и в других странах, а не на материковой части страны, так как боятся возможных уличных волнений из-за ухудшения экономической ситуации на своей Родине.

Влияет ли класс европейской недвижимости на спрос на нее?

Традиционно популярный вопрос, что же выгоднее покупать сейчас – жилье экономического или премиального класса, имеет свой ответ всегда, и наши дни не являются исключением. В сегодняшних условиях во многих странах большинство сделок по купле-продаже вторичного жилья приходится на недорогое жилье, то есть – жилье эконом-класса. Причина спроса проста – это повседневно-бытовые вопросы: съезды, разъезды, расширение семьи, переезд – одним словом, вопросы, которые остаются актуальными при любых условиях и при любых кризисах.
Если же говорить о сегменте дорогого жилья, то тут все намного сложнее, поскольку реальных сделок сейчас практически не происходит. Есть только интерес со стороны потенциальных покупателей. И всё.
А вообще, если дать наиболее точный ответ на вопрос этого раздела статьи, то можно сказать, что за рубежом объекты недвижимости рассматриваются не только с точки зрения качества и класса построек. Самое главное не это, самое главное – это район, соседи, инфраструктура, близость к школам, паркам, магазинам и так далее. Поэтому самый выгодный объект, на который всегда есть спрос, - это дешевое жилье (причем, именно дом) в хорошем районе, то есть – жилье эконом-класса, но расположенное в элитном районе.

Купить можно у банков, и будет дешевле…

Могут ли европейские банки, которые приобрели в период кризиса весьма неплохой портфель активов в секторе недвижимости, составить сейчас хорошую конкуренцию строительным компаниям, и, если да, то как этот факт может повлиять на ситуацию на рынке?
Не только могут, но и вовсю влияют, и причина это проста. Тут весь фокус заключается в том, что банки не приобретали эти объекты. Вся эта недвижимость, которая сейчас заполнила банковские балансы, досталась банкам в качестве залога от испытывающих финансовые затруднения собственников или застройщиков. В условиях кризиса испанские, например, банки стали крупнейшими собственниками недвижимости и проводят в данный момент наиактивнейшую политику по избавлению от такого рода активов, предпочитая продавать недвижимость себе в убыток, чем оставлять ее на своих балансах. Львиную долю банковской недвижимости составляют сейчас либо именно те активы, которые были переданы банкам обанкротившимися строительными компаниями, либо те проекты, в которых со-инвесторами выступали сами банки. Банки делают очень многое для привлечения покупателей и увеличения количества продаж, однако эта недвижимость доступна не всем, поскольку в банках предъявляются достаточно серьезные требования к документам, которые должны быть предоставлены для получения такой ипотеки. Здесь важно сказать, что документы эти должны подтверждать именно легальный доход клиента, а также отражать его взаимоотношения с российскими банками (если мы говорим о наших соотечественниках), в том числе – кредитные истории, движение по счетам и тому подобные моменты.
Еще один интересный момент связан с тем, что, например, банки Испании (раз уж о них зашла речь) теперь зачастую прощают ипотечные кредиты должникам, если те найдут покупателя на свою залоговую недвижимость. Должники здесь – это, как частные лица, так и компании-застройщики, которые взяли кредиты на строительство домов и не смогли с ними расплатиться. Такая банковская практика сопряжена с убытками, однако, чтобы не нести наказания со стороны Центробанка Испании, финансовые учреждения делают все, чтобы не включить еще одну квартиру еще одного должника в свой баланс. Теперь, даже если должник по ипотеке находит покупателя на свою квартиру на цену, меньшую стоимости самого ипотечного кредита, то банк разрешает продать квартиру и прощает оставшийся долг по ипотеке такому должнику. Бывают даже такие случаи, когда сами должники перепродают квартиру самим себе по меньшей стоимости. Фактически это означает, что они взяли кредит в другом учреждении, которое было не в курсе их финансовой ситуации. Все то же самое касается и застройщиков. Испанские банки теперь только подстегивают задолжавших застройщиков снижать цены на свои объекты, чтобы побыстрее их продать. Более того, сами банки «вывешивают» недвижимость задолжавших застройщиков на своих сайтах и проводят разнообразные рекламные акции в отношении такой недвижимости.

Какой совет можно дать инвестору в недвижимость сейчас?

Чистому инвестору можно посоветовть прислушаться к авторитетному мнению «CBRE» и сосредоточиться на изучении тех инвестиционных возможностей, которые обещают сейчас страны, входящие в регион ЦВЕ. Кроме того, вариант для успешных профессиональных инвестиций есть и сейчас. Вся выше описанная ситуация, царящая сейчас на европейском рынке, безусловно, иллюстрирует непривлекательную картину, но инвестировать в недвижимость можно и извлекать доход из этих инвестиций тоже можно, но инвестиции должны сменить свою природу. Сейчас можно дать инвесторам в недвижимость следующий практический совет. Фонды недвижимости, являясь институциональными инвесторами, как раз могут себе позволить формирование привлекательных портфелей. Они, фонды, покупают объекты с большими скидками, и, к тому же, им доступно финансирование, поэтому в сегодняшних условиях лучше не покупать объекты напрямую самому, а инвестировать в рынки недвижимости косвенно, то есть через фонд. Это, во-первых, снижает риски, во-вторых – позволяет инвестору войти на рынок с минимальным «входным билетом» стоимостью 10 – 20 тысяч евро и, в-третьих, самое главное – это ликвидность, то есть паи фондов недвижимости можно продавать ежемесячно. А когда вы продадите купленный напрямую объект, пусть даже и по бросовой цене, в тех условиях, когда сейчас целые побережья и даже страны состоят из пустых домов, абсолютно неизвестно. То есть, в Испании, Греции и Португалии инвестору, конечно же, делать сейчас нечего.
Тому же, кто хочет просто купить дом своей мечты и мало заботится о доходности своих инвестиций в недвижимость, можно сказать, что лучшего времени для приобретения домика с видом на море, например, в той же Испании, чем сейчас, придумать трудно.

Автор: Григорий Бабаков