Влияние макроэкономики на рынок недвижимости

Первым и определяющим фактором развития рынка недвижимости является макроэкономическая ситуация в стране и ее отдельных регионах. На различных рынках недвижимости и на различных стадиях его развития определенные макроэкономические показатели имеют не одинаковое влияние. Даже в различных регионах одной страны заметна разница воздействия конкретных макроэкономических показателей. 

Разнообразное сочетание факторов влияющих на рынок недвижимости и их изменения во времени приводят к различным сценариям в похожих странах и несинхронному развитию их регионов. Не всегда понятно, какие из конкретных макроэкономических показателей больше или меньше влияют на поведение рынка, но при этом можно утверждать, что такие базовые показатели, как ВВП и доходы населения, очень часто оказывают фундаментальную поддержку рынка «снизу». 
Так валовой национальный доход Франции оказывает серьезную поддержку росту цен на недвижимость, причем последние годы это влияние только усиливается.

Так же на рынок недвижимости региона могут оказывать сильное влияние природно-климатические и экологические факторы, нормативно-правовая база, исторические и культурные ценности. 

Поэтому для качественного анализа рынка недвижимости необходимо постоянное отслеживание большого количества информации, которое не в силах произвести человек, не обладающий специальными знаниями в сфере исследуемого сегмента рынка. 

Так профессионалы рынка недвижимости отслеживают огромные объемы данных, публикуемые центральными банками, статистическими бюро стран, различных союзов и объединений, отчеты ведущих международных аналитических агентств и риэлторов. Затем производят отбор наиболее значимых факторов. И, только после этого, на базе отобранных данных производится построение макроэкономических моделей для прогнозирования поведения исследуемого рынка недвижимости. 

ДАЛЬШЕ »

Рынок недвижимости Франции: анализ и перспективы. продолжение

Ипотечный рынок Франции является одним из крупнейших в ЕС и вырос на 5,86% в 2011 году, но во второй половине, рост замедлился. Более 80% всей недвижимости во Франции было куплено по ипотеке, и более 80% ипотечных кредитов имеют фиксированную ставку, в следствие чего рынок недвижимости во Франции является менее склонным к резким подъёмам и спадам.

В тоже время доходы от аренды во Франции очень низкие, так как развитие рынка аренды ограничивается контрольными мерами; так, первоначально арендная плата определяется свободно, но в дальнейшем может быть пересмотрена только раз в год, и не более, чем на соответствующую величину индекса аренды (INSEE rental index). Около 93% владельцев земли являются частными лицами, а не корпорациями. Почти половина населения Франции снимает жилье, собственниками являются только 57%. С 2000 по 2011 гг цены на апартаменты во Франции выросли на 144,44% (184% в Париже), в то время как аренда за этот же период выросла на 32%.

Таким образом, у аналитиков есть все основания предполагать, что в 2012 году недвижимость во Франции продолжит дешеветь. Этому есть несколько причин. Во-первых, цены на недвижимость с 2000 года превысили доходы французов в 3-5 раз, что привело к нарушению баланса между ними. По данным French Property, многие специалисты считают, что для восстановления этого баланса цены на недвижимость должны упасть на 35%.

Во-вторых, влияние некоторых налоговых изменений, введенных в 2011 году будут оказывать своё влияние в 2012. Отмена беспроцентного займа prêt à taux может привести к падению цен на недвижимость стоимостью 120-150 тысяч евро. А изменение схемы расчета налога на прирост капитала может повлечь за собой снижение объемов предложения на рынке, что опять же приведет к снижению цен на недвижимость. И это всё на фоне ужесточения кредитной политики.

Ситуация на деле не столь драматична, как может показаться на первый взгляд. Туристы по прежнему любят Францию и их поток не ослабевает, что в совокупности с высоким уровнем жизни и прогнозируемым снижением цен на недвижимость позволяет Франции оставаться привлекательной для инвестиций.

По материалам globalpropertyguide.com

Автор: Ирина Заболотная

ДАЛЬШЕ »

Зачем нужен анализ рынка недвижимости

Рынок недвижимости заметно отличается от всех остальных рынков, прежде всего, из-за особенностей самих объектов недвижимости. 

Уровень цен, возможности их дальнейшего изменения и направление этого движения зависит от большого количества факторов. 

Макроэкономические характеристики экономики страны, ее социально-демографические показатели, параметры местных рынков недвижимости, законодательная система - это лишь общие направления, исследование которых составляет целостную картину рынка недвижимости исследуемой страны. 

Причем эти факторы могут влиять по-разному при различных условиях. У каждого рынка недвижимости есть свои особенности. 

Для инвестирования в зарубежную недвижимость нужен качественный анализ рынка недвижимости интересующей страны. Неправильный выбор страны и момент инвестирования может обернутся серьезными потерями капитала. 

Например, рынок недвижимости туристических стран сильно зависит от потока въездного туризма и объемов капиталовложения. Но такие популярные рынки недвижимости, как Испания, Болгария и Турция, являются достаточно опасными. Цены на недвижимость в этих странах искусственно завышаются риэлторами.

На графике очень хорошо видна зависимость цен на недвижимость от объема прямых инвестиций в Болгарию. Причем стоимость кв. м. имеет прямую и достаточно сильную зависимость от объемов инвестирования. Поэтому объем инвестиций отображает состояние рынка с небольшим опережением. Для более точного и долгосрочного анализа необходимо более глубокое исследование. 

Чтобы сделать качественный анализ рынка недвижимости, рассмотрев все сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, необходимо иметь глубокие знания экономики недвижимости, умение отделять основную информацию от второстепенной и, конечно, постоянную практику. 

Поэтому такую сложную работу стоит доверить профессионалам этого рынка, работающим с недвижимостью: аналитики рынка и крупные агентства недвижимости.

ДАЛЬШЕ »

Германия не может решить проблему Испании водиночку

Германия готовится к урезанию своего бюджета, что должно снизить инфляцию, а также - относительную стоимость рабочей силы, что в свою очередь создаст дополнительные сложности для периферийной Европы с ее массивным торговым дефицитом. По данным "Telegraph" Бундестаг не хочет быть обвинен в том, что сделал те же самые ошибки, что и Центральные банки Испании и Ирландии, которые долгое время не обращали внимание на раздувающиеся пузыри активов. Немецкие власти в действительности готовят форму квазиденежного сжатия.

Германия надеется, что остальная часть мира сделает за нее ее работу по обеспечению положительного торгового баланса для периферийной Европы. Уродливая действительность показывает, что только после того, как периферийные европейские страны примут свои собственные валюты, возможно регулирование. Но и тогда оно будет медленным и болезненным, а сами страны будут пребывать на спаде в течение многих лет, переживая снижение заработной платы на 30% относительно германских показателей.

Вольфганг Мунхау, пишущий для "Financial Times", отмечает, что даже с предложенными увеличениями европейских фондов субсидий (источники и разнообразие которых довольно пугающи, поэтому их лучше рассматривать все в совокупности), там не будет достаточно средств дляже для ожной Испании. Текущий бюджет достаточно велик для поддержания маленьких стран, но не Испании. Мадрид должен войти в программу по поддержке испанского финансового сектора, но даже увеличенная версия размера фондов не будет достаточна.

Данный тупик говорит нам о том, что Европа приближается к политическим пределам многосторонних программ. Если Европа хочет требовать работы подобных фондов, то она обязана продемонстрировать ответственность - совместно и порознь. То есть, все еврозональные страны должны показывать общую ответственность за происходящее, вместо индивидуальной ответственности отдельных государств-членов ЕС. Это можно назвать "еврооблигацией", это можно назвать, как угодно еще, но если этого не произойдет, то никакой поддержки для Испании не получится. Получится ситуация "Добро пожаловать обратно в кризис".

Автор: Григорий Бабаков

ДАЛЬШЕ »

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ФРАНЦИИ: ИТОГИ И ПЕРСПЕКТИВЫ

По данным Национального института статистики и экономических исследований (INSEE) цены на недвижимость во Франции в течение 2011 года выросли на 4,3%.

Однако в 2012 году специалисты Credit Agricole прогнозируют снижение цен на недвижимость на 5% - 6% и снижение продаж на 8%.

Эти данные подтверждает и Национальная ассоциация агентов по недвижимости Франции.

Цены на дома после роста во втором и третьем кварталах 2011 года, на 4,2% и 2,4% соответственно, в четвертом снизились на 0,91%, что подтверждает выводы о замедлении темпов роста.

Замедление роста экономики, а также снижение рейтинга страны в январе 2012 года с ААА до АА+, по данным S & P, было связано с недостаточными мерами политики, проводимой лидерами блока в сдерживании кризиса государственного долга.

Рост производства в стране составил за 2011 год 2,2%, но при этом потребление домашних хозяйств выросло всего на 0,6%. Покупательная способность в 2012 году по прогнозам вырастет всего на 0,7%. Риск рецессии в еврозоне растет.

Это приводит и к ужесточению кредитной политики. Последние три года во Франции были исторически низкие кредитные ставки – 1%, что делало ипотеку более доступной. ЕЦБ поднял процентную ставку в первый раз в апреле 2011 года до 1,25, потом еще раз в июле до 1,50%, но затем её снизили до 1% в декабре 2011 года, так как состояние экономики еврозоны ухудшилось. При этом фактические ставки по ипотечным кредитам растут: средняя ставка по новым кредитам на жилье выросла до 3,7% в январе 2012 года, по сравнению с 3,07% годом ранее. Процентная ставка по кредитам сроком до одного года выросла с 3,5% до 4,02%.

Продолжение следует

Автор: Ирина Заболотная

ДАЛЬШЕ »

Испанский пузырь

Испания продолжает переживать экономический спад, хотя показатели дальнейшего снижения в течение текущего года не ожидаются глобальными и прогнозируются в районе 1,7%. Уровень безработицы в Испании составляет 23%, что по последним данным выше, чем даже в Греции. Более половины молодых испанцев (более 51%) не имеют работы и формируют то самое потерянное поколение, которое наиболее сильно пострадало от экономических бед, постигших их Родину. Общее число безработных выросло более пяти миллионов, а количество безработной молодежи, находящейся в возрасте до 25 лет, утроилось от 18-ти процентной отметки четырехлетней давности.
«Это наименее обнадеженное и наиболее образованное поколение в Испании», - говорит Игнасио Эсколар автор самого популярного национального политического блога и бывший редактор газеты «Publico», - «И это похоже на национальное поражение, поскольку молодежь вынуждена уезжать за рубеж для того, чтобы найти работу». «Испанская молодежь теперь проживает под родительским кровом дольше, чем раньше, увеличивая возраст независимости от родителей до тридцати лет» (The Telegraph).
Профсоюзы Испании созвали всеобщую забастовку в минувший четверг, из-за того, что недавно избранное испанское правительство приняло новый бюджет жесткой экономии. В то время, когда протесты носят в основном мирный характер, в реальности мы видим картину, изображающую молодого человека, находящегося в состоянии своего собственного бунта. Это устрашающее начало похоже на ситуацию в Греции, которую мы наблюдали всего несколько лет назад, исключая тот факт, что уровень безработицы уже превышает греческий показатель начала кризиса. В то время, когда испанские лидеры утверждают, что Испания – это не Греция, мы видим общие для двух стран черты.
При всем этом давайте не будем забывать, что габсбургская Испания 14 раз не выполняла своих долговых обязательств. Португалия не выполнила свой национальный долг 5 раз, Греция – 5 раз, Испания – не менее 7 раз. Начиная с 1800 года было зафиксировано более 250 независимых фактов неисполнения долга.

Структурные сравнения и циклические дилеммы

Любая страна (или любая семья) может столкнуться с двумя разными типами кризисов. Циклический кризис имеет типичную временную природу и характерен для бизнес-цикла, находящегося на стадии спада. Когда же проблема, которая явилось причиной спада, решена, то экономика возвращается обратно, и обеспечение работой населения входит в нормальные рамки.
Структурные проблемы более сложны. Структурная безработица представляет собой более постоянный уровень безработицы, причиной которой кроются в других областях, а не в цикличности экономических процессов. Она может оказаться результатом скрытых экономических сдвигов, которые делают поиск работы чрезвычайно очень сложным для различных сегментов населения. Как правило такая ситуация происходит, когда мы наблюдаем несоответствие между доступными рабочим вакансиями и уровнем профессиональных навыков безработных граждан. Структурная безработица может находится на высоком уровне в течение долгого времени после прохождения бизнес-циклом стадии спада.
Структурная безработица может возникнуть тогда, когда происходя технологические прорывы в той или иной индустрии. Такое произошло, когда в производственной сфере роботы стали вытеснять низкоквалифицированных рабочих. Эти самые рабочие теперь должны проходить подготовку в области компьютерных операций, необходимых для управления потеснившими их роботами, или осваивать иные востребованные технологии так, чтобы стать конкурентоспособными единицами, способными соревноваться за право работать на разных участках того производства, на котором они работали ранее.
Но структурная безработица может быть также вызвана и политикой, проводимой правительством страны, что может сделать процесс найма работников очень сложным или даже идущим вразрез с экономикой. Вот некоторые испанский структурные проблемы.
Первая проблема – это довольно-таки отравленная трудовая обстановка. На графике отображены проблемы структурной безработицы во Франции – стране с еще более высоким индексом защиты трудящихся, чем Испания.
На открытом рынке подавляющее большинство рабочих мест создаются сектором малого бизнеса. Но, если найм работников становится для предприятий малого бизнеса более сложным или более дорогим, то не стоит удивляться, что результатом этого становится меньшее количество рабочих мест. Например, в США замечена такая тенденция: когда минимальный уровень оплаты труда возрастает, то молодежная безработица также начинает расти, и происходит это даже на стадиях восстановления рынка.

Прародительница всех пузырей на рынке недвижимости

Испанская ситуация с ее мыльным пузырем, вздувшимся на рынке недвижимости этой страны, по многим понятиям гораздо хуже, чем подобная ситуация на рынке США. В 2006 году издание «Guardian» сообщало, что 50% от всех новых рабочих мест Европейского союза было создано в Испании в течение предшествующих пяти лет. Но в 2011 рынок жилья просел на 94%, а ипотечный кризис измерялся глубиной в 81%. По экспертным оценкам выравнивание ситуации на рынке, захлебнувшемся от количества нераспроданных активов недвижимости, может занять еще четыре года. Минимальная оценка количества нераспроданного портфеля составляет 700.000 объектов. В это число вошли только новые только что построенные дома.
По предположению «Wall Street Journal» количество новых нераспроданных объектов недвижимости может вдвое превышать приведенную выше оценку. «Около 1,5 млн. незаконченных, непроданных или невостребованных жилых объектов недвижимости разбросаны по всей территории страны. Всё это – ни что иное, как продукт продолжающего надуваться пузыря, отбрасывающего развитие испанской экономики на годы. Всё это – похмелье после эпохальной фиесты, когда испанцы могут описать предыдущие годы фразой: «Время, когда мы думали, что мы богаты».».
Давайте проведем небольшие расчеты. Население США примерно в 6,5 раза большее, чем население Испании. В США насчитывается 2,43 млн. домов для продажи. Общее же количество домов для продажи в Испании составляет число «15 млн +». И это в стране, где уровень безработицы более, чем в двое больше, чем в США, а прирост населения и формирование класса владельцев собственности происходит гораздо медленнее. Только Ирландия способна побить Испанию в борьбе за право называться страной с самым большим экономическим пузырем на рынке недвижимости.

Автор: Григорий Бабаков

Хорошие новости для инвесторов в британскую недвижимость

В условиях, когда отсутствует доступное финансирование, не только для покупателей, но и для застройщиков, повышается спрос на аренду уже имеющегося жилья. В последнее время в Великобритании спрос уже превышает предложение.


Так, по данным Savills & Rightmove, за последний квартал 2011 года рост арендной платы составил в целом по стране 5,2%, а в Лондоне – более 7,2%. Арендная плата увеличивается по всей стране с тех пор как финансовый кризис начался. И специалисты прогнозируют её дальнейший рост, основываясь на тех фактах, что объемы кредитования снижены, и для получения ипотеки кредиторы требуют большой депозит. Это открывает хорошие перспективы перед владельцами жилой недвижимости, так как их доходы будут расти.

По прогнозам Rightmove к 2016 году каждая 5-я семья в Великобритании будет снимать жильё. Для инвесторов, в чьих портфелях есть фонды, инвестирующие в недвижимость Великобритании, это так же хорошая новость.

Автор: Ирина Заболотная

ДАЛЬШЕ »